Sichere Geldanlage: Sind Immobilien die richtige Anlage für mich?

Immobilien sind die zweitbeliebteste Geldanlage der Deutschen, direkt nach dem Sparbuch. Beim Sparen sind wir zwar nicht die Weltmeister, aber mit 10 % des Einkommens sparen wir uns immer noch eine ordentliche Summe pro Jahr zusammen. Doch die wichtigste Frage bleibt: „Wie lege ich mein Geld am besten an?“ Folge ich dem Trend der Deutschen und bleibe beim Sparbuch, trotz der kaum vorhandenen Zinsen? Oder doch lieber etwas wagen und in Aktien investieren?
Leider gibt es auf diese Frage keine klare Antwort. Trotzdem möchten wir Ihnen helfen, die beste Anlageform für Ihre Präferenzen zu finden. Bevor Sie weiterlesen lohnt es sich, sich selbst ein paar Fragen zu den eigenen Anlagezielen zu stellen.

• Möchte ich einen möglichst hohen Gewinn erzielen oder präferiere ich eine sichere Geldanlage?
• Wie viel Geld kann ich monatlich von meinem Einkommen für eine Geldanlage einsetzen?
• Wie lange kann ich auf das gesparte Geld verzichten?
• Welche Meilensteine möchte ich erreichen und wofür brauche ich wann wieviel Geld?

Wie finde ich nun die passende Geldanlage für meine persönlichen Bedürfnisse? Hierzu gibt es ein interessantes Modell:

Das Anlagedreieck – Einflussfaktoren für Ihre Anlagestrategie

Die drei wichtigsten Aspekte in der Geldanlage sind Risiko, Rentabilität und Liquidität. Die Darstellung dieser Faktoren in einem „magischen Anlagedreieck“ ergibt insofern Sinn, da sie in Konkurrenz zueinander stehen. Eine sichere und liquide Anlage kann keine hohe Rendite erwirtschaften – wenn doch sollten Sie die Seriosität der Anlage hinterfragen.

Infografik zum magischen Anlagedreieck

Beispiele für diesen Zusammenhang sind bspw. Aktienanlagen und Wertpapiere. Dabei ist mit höheren Renditen und hoher Liquidität zu rechnen, dafür aber auch mit erhöhtem Risiko. Bei einer rentablen und sicheren Anlage wie Immobilien ist allerdings die Liquidität geringer.
Dieses „magische Anlagedreieck“ kann Ihnen dabei helfen, eine für Sie passende Anlageform zu finden. Fragen Sie sich also: „Wollen Sie ein höheres Risiko eingehen, um höhere Renditen zu erwirtschaften?“ oder präferieren Sie eine sichere Geldanlage.

Ihre Präferenzen sind nicht in Stein gemeißelt und sollten regelmäßig überprüft und an die aktuelle Lebenssituation angepasst werden. Während jüngere Anleger eher zu höheren Risikoklassen neigen ist es empfehlenswert, mit zunehmendem Alter in sichere Anlagen zu wechseln.
Zusätzlich ist es immer ratsam, seine Geldanlagen zu diversifizieren und in verschiedene Anlagen zu investieren. Wir stellen Ihnen heute die Immobilie als Geldanlage vor und gehen dabei auf alle wichtigen Details ein.

Immobilien als Geldanlage – Tipps und alles Wissenswerte

• Der frühe Vogel fängt den Wurm:
Je früher Sie mit der Investition in eine Immobilie beginnen, desto besser. Denn je eher Sie eine Immobilie finanziert haben, desto schneller können Sie von der Rendite profitieren.
• Seit 2015 haben wir eine anhaltend niedrige Zinsphase – nutzen Sie diese Chance! Durch die günstigen Zinsen für Baufinanzierungen ist es einfacher, Geld in Immobilien zu investieren.
• Mehrfamilienhäuser eignen sich besonders gut als Anlageobjekte. Durch die Vermietung mehrerer Wohnungen streuen Sie die Risiken und profitieren von Skaleneffekten. Allerdings ist der Verwaltungsaufwand auch deutlich höher.
• Für Erstanleger und Anfänger in der Immobilienbranche eignen sich Eigentumswohnungen besonders. In der Regel können Sie hierbei auch selbst die Verwaltung übernehmen, um die Rendite weiter zu steigern.
• Wenn Sie beabsichtigen, Renditen hauptsächlich durch den Verkauf zu erwirtschaften, kann sich auch der Kauf von Einfamilien-/Reihenhäusern lohnen. Bei diesen Investments spielt die Entwicklung der Infrastruktur und Lage eine sehr bedeutende Rolle.
• Mit Immobilien können im Vergleich zu anderen sicheren Anlagen deutlich höhere Renditen erwirtschaftet werden. Allerdings sind sie weniger liquide als andere Anlageformen. Zusätzlich müssen besondere Risiken in Betracht gezogen werden bspw. Renovierungskosten, potentielle Leerstände oder Steuerzahlungen.

Goldene Regeln für den Immobilienkauf

Lage als Qualitätsmerkmal

Bei Immobilien verhält es sich ähnlich, wie bei klassischen Produkten. Ein Schweizer Taschenmesser findet wohl eine breitere Käuferschicht, als ein Fluxkompensator. Deshalb sollten Sie beim Erwerb einer Immobilie darauf achten, welches Einzugsgebiet bespielt werden kann. Daraus lässt sich ableiten, wie viele potentielle Mieter in diesem Bereich leben. Generell gilt eine Untergrenze von 10.000 Einwohnern in einer Stadt als ratsam für Ihre Investition. Neben der Einwohnerzahl ist die Erreichbarkeit des Objekts ein wesentlicher Faktor für potentielle Mieter.

Neben den Basiskriterien gibt es viele weitere, die für Pluspunkte bei Mietern sorgen. Im besten Fall sind Einkaufsmöglichkeiten fußläufig zu erreichen. Auch Ärzte, Kitas, Schulen und natürlich große Arbeitgeber wirken sich positiv auf die erzielbare Miete aus. Neben diesen, bereits auf Google Maps ersichtlichen Faktoren, sollten Sie sich unbedingt auch einen Eindruck vor Ort verschaffen. Dabei gilt es, auf eine intakte Nachbarschaftsstruktur, große Lärmquellen und Geruchsbildung im Umfeld zu achten. Eine wunderschöne Villa in Windrichtung der Kläranlage mag im Exposé schön anzusehen sein, ist aber sicher kein gutes Investment.

Starke Wertsteigerung – Heute Randgebiet, morgen zentrale Lage

In Zeiten einer immer stärkeren Urbanisierung sind viele Städte und Ballungszentren darauf angewiesen, ihre Randgebiete besser anzubinden. Dieser Trend nimmt weiter zu und eine Trendwende ist noch nicht in Sicht. So können sich gerade Randbezirke als sehr renditestarke Regionen herausstellen. Hierbei sind oftmals große Wert- und Mietsteigerungspotentiale realisierbar.

Generell ist es empfehlenswert, Immobilien in Regionen mit geringer Arbeitslosigkeit zu erwerben. Dies steigert die Chancen einer langfristigen, sicheren und reibungslosen Vermietung. Um die Vermietbarkeit weiter zu steigern, sollten Sie auf eine möglichst durchschnittliche Mietpreislage achten. Als erfahrener Investor können Sie sicher auch in hochpreisigen Lagen attraktive Geschäfte machen. Wir empfehlen aber, vorher zunächst Erfahrungen zu sammeln, da hohe Mietpreise auch mit hohen Kaufpreisen und höherem Risiko einhergehen.

Als Faustformel für gute Vermietbarkeit können Sie sich die Frage stellen:
„Kann ich mir vorstellen hier zu leben?“
Wenn Sie diese Frage bejahen, ist das schonmal die halbe Miete.

Landflucht – Regionen mit Bevölkerungsschwund meiden

Immobilieninvestments in Regionen mit Bevölkerungsschwund sind nicht empfehlenswert.

Karte der Fortzuege in Deutschland

Deshalb lohnt sich ein Blick in die Karte für Bevölkerungswanderung des Bundesamts für Kartographie und Geodäsie.
Die Karte bietet verschiedene Einstellungsmöglichkeiten, unter anderem auch eine Möglichkeit sich Fortzüge anzeigen zu lassen. Die Informationen der Karte gepaart mit einer kleinen Recherche der Umgebung auf Google Maps, sind ein sehr guter erster Überblick. Mit dieser Vorgehensweise können Sie Wertverlusten und Problemen bei der Vermietbarkeit vorbeugen.

Massiv-, Holz- oder Fachwerkhaus – Achten Sie auf die Bauweise

Vor dem Kauf einer Immobilie sollte sie in jedem Fall auf Herz und Nieren geprüft werden. Im Fachjargon bezeichnet man diese Begutachtung als „Technical Due Diligence“. Hierbei wird besonders die Bausubstanz in Augenschein genommen. Es spielt jedoch keine Rolle, ob es sich um eine Bestands- oder Neubauimmobilie handelt. Die technische Gebäudeanalyse ist stets ein wichtiger Schritt vor dem Immobilienkauf, um hohe Folge- und Instandhaltungskosten auszuschließen.

Zunächst sollten Sie das Baujahr berücksichtigen und prüfen, wann die letzten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Insbesondere bei Altbauten ist diese Prüfung besonders ausschlaggebend, denn die Sanierung der Bausubstanz ist hier sehr kostenintensiv. In vielen Fällen lohnt es sich, hierzu eine professionelle Beratung einzuholen.

Bei Mehrfamilienhäusern lohnt sich der Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlung. Denn dort wird festgehalten, welche Probleme es im Haus gab und welche Arbeiten durchgeführt wurden. Auch die Grundrisse und Baupläne geben Ihnen weitere Einblicke in die Bauweise der Immobilie.

Grafik zeigt den Lebenszyklus von Immobilien

Als Faustregel gilt hier: Der Immobilienlebenszyklus umfasst in der Regel rund 80 Jahre. In diesem Zeitraum sollten alle Komponenten der Immobilie modernisiert oder saniert werden, um die Lebensdauer des Objekts zu verlängern. Wichtig hierbei ist zu berücksichtigen, dass eine Immobilie innerhalb des Lebenszyklus die gesamten Baukosten auch als Instandhaltungskosten verursacht. Eine Immobilie mit Baukosten von 300.000 Euro, verursacht in der Regel über ihren Lebenszyklus weitere 300.000 Euro an Instandhaltungskosten.

Was bedeutet Energieeffizienz? – Passivhaus, Wärmedämmung, Raumluftanlage & Co.

Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie dazu verpflichtet, die Energieeinsparungsverordnung (EnEV) einzuhalten. Diese schreibt zum Beispiel besondere Regeln zur energetischen Sanierung vor und verpflichtet Sie zur Offenlegung des Energieausweises Ihrer Immobilie. Daher sollte unbedingt geprüft werden, wie es um die Energieeffizienz der Anlageimmobilie bestellt ist. Denn es können hohe Kosten für die Nachrüstung von Dämmung, Fenstern oder Heizungsanlagen auf Sie zukommen. Auch, wenn sich die Nebenkosten auf den Mieter umlegen lassen, sinkt die erzielbare Kaltmiete je schlechter die Energieeffizienz.

Die Ausstattung – Garage, Garten, Waschküche oder altersgerechter Zugang

Neben der Lage und Beschaffenheit der Immobilie zählen auch die Ausstattungsmerkmale viel für Ihre potentiellen Mieter. Beispielsweise ist eine Garage oder ein Carport für viele Menschen ein wichtiger Faktor ihres Zuhauses. Auch ein Fahrradkeller, eine Waschküche oder ein Garten sind dabei zu berücksichtigen.

Gerade für Immobilien, die an Senioren vermietet werden sollen, ist ein altersgerechter Zugang zwingend notwendig. Mit barrierefreien Wohnungen und einem Hausmeisterservice können Sie zusätzlich punkten.

Prüfen Sie daher genau, welche Ausstattungsmerkmale ein Kapitalanlageobjekt bietet und welche nicht.

Die Miethistorie und aktuelle Vermietung

Gerade bei Kapitalanlageobjekten sollte stets die aktuelle Vermietung geprüft werden. Wichtige Fragen hierbei sind:

• Wie hoch ist die Miete aktuell?
• Wann wurde sie zuletzt angepasst?
• Wurde die Miete immer regelmäßig und pünktlich bezahlt?
• Sind Sonderregelungen im Mietvertrag festgehalten?

Haben Sie vor, in ein bereits vermietetes Objekt zu investieren sollten Sie diese Prüfung besonders sorgfältig durchführen, denn Ihre Rendite hängt maßgeblich von den Mieteinnahmen ab. Um herauszufinden, ob und welche Mietpreiserhöhungen möglich sind, lohnt sich der Blick in den aktuellen Mietpreisspiegel. Zusätzlich empfehlen wir Ihnen den Capital Immobilien Kompass, um einen Eindruck über die Preisentwicklung der Region zu bekommen.

Vermietung vs. Selbstnutzung – Die Vor- und Nachteile

Eine vermietete Immobilie eignet sich grundsätzlich besser als Kapitalanlage. Denn Sie können bei der Vermietung deutlich mehr Steuervorteile geltend machen. Bei vermietetem Eigentum greift beispielsweise die Absetzung für Abnutzung (AfA). Diese Vorteile entfallen bei der Eigennutzung einer Immobilie, was nicht heißt, dass dies generell schlechter zu bewerten ist.

Bei der Selbstnutzung einer Immobilie sparen Sie sich die Kosten für die Miete. In Anbetracht der Tatsache, dass die Deutschen 21,2 % ihres Haushaltseinkommens für Miete ausgeben, ist die Ersparnis durchaus erheblich. Gerade für Sie, als jemanden, der sich mit Immobilien als Anlageobjekt beschäftigt, sollte es erstrebenswert sein, nicht die Immobilie eines anderen mit den eigenen Mietzahlungen zu finanzieren. Entgegen der Empfehlung bei Anlageobjekten, sollten Sie bei selbstgenutzten Immobilien darauf achten, mit möglichst viel Eigenkapital zu finanzieren. Dies schlägt sich im Finanzierungszinssatz nieder und senkt somit Ihre monatliche Belastung. Da Sie die Zinskosten steuerlich nicht geltend machen können und nicht vom Leverage-Effekt profitieren, raten wir, viel Eigenkapital einzubringen. Dazu mehr im Bereich Renditeberechnung.

Bei der Vermietung einer Immobilie müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Dies gilt auch für die vom Mieter entrichteten Nebenkosten. Wie oben bereits angesprochen können Sie jedoch die AfA geltend machen und weitere Investitionen in die Immobilie sind auch absetzbar. Wenn Sie die vermietete Immobilie finanziert haben, lassen sich die Zinsen zusätzlich steuerlich geltend machen.

Die wichtigste Renditestellschraube – Der Kaufpreis

Wenn Sie eine Anlageimmobilie erwerben müssen Sie darauf achten, dass der Kaufpreis nicht höher ist als die Nettokaltmiete von 20 Jahren. Eine Eigentumswohnung für 264.000 Euro mit einer Kaltmiete von 1.100 Euro, mag im ersten Moment lukrativ erscheinen. Bei näherer Betrachtung sind die vermeintlichen 5 Prozent Rendite jedoch ohne Instandhaltungskosten, Hausverwaltung und mögliche Mietausfälle kalkuliert. Eine Immobilie, die 20 Jahre lang den selben Mieter beherbergt findet man nur selten, daher ist das Mietausfallrisiko in jedem Fall ernst zu nehmen. Des Weiteren fallen natürlich auch Raten für den Immobilienkredit an, wobei der Tilgungsanteil der Rate für Sie einen Gewinn darstellt.

Wie berechnet sich die Immobilienrendite?

Welche Rendite Sie schlussendlich erzielen, hängt maßgeblich von Ihren Mieteinnahmen und den anfallenden Kosten ab. Die gesamte Rendite setzt sich jedoch aus weiteren Posten zusammen, die wir Ihnen hier aufführen.

Am einfachsten berechnet sich die Bruttorendite. Sie setzt sich aus den Jahresmieteinnahmen und dem Marktwert der Immobilie zusammen.

Berechnung der Bruttorendite

Bei jährlichen Mieteinnahmen von 13.200 Euro und einem Marktwert von 264.000 Euro wird folgende Rechnung aufgestellt.

13.200 Euro / 264.000 Euro = 5 Prozent

Die Bruttorendite würde also 5 Prozent betragen.

Bei der Berechnung der Bruttorendite bleiben allerdings wichtige Faktoren unberücksichtigt:

  • die Erwerbsnebenkosten
  • die nicht umlagefähigen Kosten (für Verwaltung und Instandhaltung)
  • die Zinsen
  • etwaige Steuereffekte

Da diese Faktoren keinen unerheblichen Einfluss haben, empfehlen wir die Nettomietrendite zu berechnen.

Berechnung der Nettorendite

Um die Nettorendite zu berechnen muss man zunächst die Kosten ermitteln. Denn bereits beim Kauf Ihrer Immobilie entstehen Kosten, die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Sie setzen sich zusammen aus den Kosten für Notar und Grundbucheintrag, der Grunderwerbssteuer sowie möglicherweise dem Maklerhonorar.

Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland, prüfen Sie also vor dem Kauf, welcher Steuersatz greift.

Um die Nettokaltmiete zu berechnen, muss die Jahreskaltmiete um die nicht umlagefähigen Betriebskosten sowie die Höhe der jährlichen Rücklage für Reparaturen etc. gemindert werden. Daraus lässt sich dann der sogenannte Jahresreinertrag errechnen.

Berechnung des Jahresreinertrags:
Nettokaltmiete – Nicht umlegbare Kosten – Zinsen = Jahresreinertrag

Bei dieser Rechnung wird noch davon ausgegangen, dass die Mieteinnahmen regelmäßig fließen und es zu keinem Leerstand kommt. Um die Renditeberechnung weiter zu präzisieren, müsste ein gewisser Prozentsatz von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

In München liegt die Mietausfallquote beispielsweise bei drei Prozent. Der Jahresreinertrag würde also in diesem Fall mit 0,97 multipliziert werden.

Die Berechnung der Nettorendite wird schließlich noch um weitere Positionen ergänzt. So fließen die Kosten für Zinsen und Tilgung von Darlehen und die Steuervorteile durch die Vermietung in den Jahresreinertrag mit ein.

Es ergibt sich eine neue Rechnung, die sich aus folgenden Bestandteilen zusammensetzt:

Jahresreinertrag (inkl. Steuervorteile und abzüglich Zinskosten) / Anschaffungskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Nettomietrendite

Ein Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 264.000 Euro. Mit den Kosten für Makler, Steuer und anderen Investitionskosten kommen Sie auf 296.000 Euro. Das Objekt erwirtschaftet einen Jahresreinertrag von 13.200 Euro. Vom Jahresreinertrag sind bereits die Steuerersparnis, die Nebenkosten, die Einkommensteuer und Kosten für Instandhaltung und Rücklagen abgezogen.

13.200 Euro ÷ 296.000 = 4,46 Prozent

Die Nettorendite würde demnach 4,46 Prozent betragen.

Nachdem Sie nun selbst die Rendite einer Anlageimmobilie berechnen können, stellt sich die Frage: „Ist eine Immobilie eine sichere Anlage?“

Sind Immobilien sichere Geldanlagen?

Durch das Investment in einen physischen Wert gelten Immobilien als sichere Geldanlage. In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt zusätzlich von den niedrigen Zinsen profitiert. Diese Entwicklung hat die Immobilienpreise stark in die Höhe getrieben. Demografische Entwicklungen und die Landflucht haben die Preissteigerung gerade in Ballungsgebieten angefeuert. Auch 2018 wird sich dieser Trend am Immobilienmarkt fortsetzen. Es ist allerdings eine Abschwächung der Teuerungsraten zu erwarten. Investoren, die im letzten Jahr am Markt aktiv waren schätzen die Lage wie folgt ein:

Umfrage zur erwarteten Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt 2018.

EY. n.d. Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2018 in Abhängigkeit von der Lage ein?. Statista. Zugriff am 2. April 2018. Verfügbar bei Statista.de

Droht die Bildung einer Immobilienblase?

Die hohen Mieten dienen dabei als Indikator, denn in den meisten Städten Deutschlands steigen die Mieten beständig. Wer dafür verantwortlich ist, darüber streitet sich die Politik. Hauptsächlich liegt der Grund allerdings im marktwirtschaftlichen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage. Denn das Angebot in Ballungszentren wird immer knapper, die Nachfrage ist aber ungebrochen stark. Auf Grund mangelnden Baulands in Städten kann die Nachfrage durch den Neubau an Wohnungen auch nicht annähernd gedeckt werden. In München kommen so etwa 150 Interessenten auf eine freie Wohnung. Dies zeigt, dass die hohen Preise am Immobilienmarkt aktuell gerechtfertigt sind und Sorgen um eine Blasenbildung unbegründet sind.

Hohe Preise – Großes Investment

Getrieben durch die stark gestiegenen Preise am Immobilienmarkt, sind auch die Einstiegshürden für Immobilieninvestoren gestiegen – so zumindest die vorherrschende Meinung. Natürlich können Sie mit fünfzig oder hundert Euro im Monat kein Mehrfamilienhaus in Stuttgart finanzieren. Dennoch ist es mit einigen tausend Euro bereits möglich, sinnvoll in Immobilien zu investieren. Wichtig ist dabei nur, sich im Klaren darüber zu sein, dass Immobilien eine langfristige Geldanlage sind. Somit sollten Sie das investierte Geld nach Möglichkeit die nächsten Jahre nicht dringend benötigen.

Neben dem direkten Investment in Immobilien bietet sich auch die Möglichkeit, Teilhaber an einem Immobilienfond zu werden. Diese meist börsengehandelten Fonds sind weitaus besser als ihr Ruf. Bereits mit geringen Beträgen im Monat können Sie so an den Entwicklungen des Immobilienmarkts teilhaben. Wer lieber selbst der Eigentümer ist und direkt in Immobilien investiert, sollte mit dieser Anleitung imstande sein ein lukratives Investment von einem Flopp unterscheiden zu können.

Fazit

Mit dem Handwerkszeug dieses Artikels sollten Sie nun in der Lage sein zu entscheiden, ob Immobilien eine Anlageform für Ihre Anlageziele sind. Das Anlagedreieck kann Sie dabei unterstützen die richtige Anlagemöglichkeit für Ihr Geld zu finden.

Falls Sie sich dazu entscheiden, Geld in Immobilien zu investieren, sollten Sie einen Bewertungsplan entwickeln, nach dem Sie jedes Investment gleichermaßen bewerten. Dazu können Sie sich gerne an unserem Leitfaden orientieren. Bitte beachten Sie nur, dass Emotionen in einer Investmententscheidung keine Rolle spielen sollten. Insbesondere, weil jede Entscheidung bei einem Immobilieninvestment mit Zahlen untermauert werden kann und auch sollte. Je besser Sie mit den Zahlen umgehen können, desto leichter wird es Ihnen auch fallen einen Kredit zu erhalten. Denn auch die Banken legen Wert auf eine detaillierte Kalkulation und belohnen gute Investmentrechnungen mit günstigeren Zinssätzen.

Falls Ihnen der Artikel weitergeholfen hat oder Sie noch Fragen zum Thema haben, freuen wir uns über einen Kommentar.

Von |2018-04-08T13:25:55+00:0002.04.2018|Kategorien: Immobilien, Investor, Neuigkeiten|Tags: , , |0 Kommentare

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