Referenzprojekt:
Vom maroden Rittergut
zum rentablen Investment

Durch ein optimales Nutzungskonzept hat sich die Immobilie
von einer Ruine in ein renditestarkes Investment gewandelt.

Decken Sie das Potenzial Ihrer Immobilie auf.

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Innenhof der sanierten Immobilie

Referenzprojekt:
Vom maroden Rittergut
zum rentablen Investment

Durch ein optimales Nutzungskonzept hat sich die Immobilie
von einer Ruine in ein renditestarkes Investment gewandelt.

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Sanierung, Entwicklung und Verwaltung:
Paul-Singer-Straße

Transparenz und Offenheit sind die Basis für eine erfolgreiche Zusammenarbeit. Geben Sie Ihre Immobilie in gute Hände: Am Beispiel der Paul-Singer-Straße zeigen wir, wie ein typischer Projektablauf bei der PLACE Immobilienentwicklung aussieht.

Luftansicht auf mehrere Wohnhäuser

Projektinitiierung

Baufälliges Haus mit Baugerüst am rechten Bildrand

Das Rittergut in der Paul-Singer-Straße vor der Sanierung

Beim Erwerb des Objekts in der Paul-Singer-Straße 87 in Reideburg, einem Vorort von Halle (Saale), hat die Immobilie die besten Tage bereits hinter sich: Das ehemalige Rittergut, bestehend aus fünf Wohnhäusern mit baufälligen Nebengebäuden, kann sein Alter nicht verbergen.

Trotzdem weist das für Sozialwohnungen genutzte Objekt aus den Baujahren 1855 bis 1928 einem ersten Quick Check zufolge einen geringen Leerstand und eine günstige Lage auf – ein guter Ausgangspunkt für eine Sanierung. Auch die Bausubstanz sowie die renovierten Dächer und Fenster sprechen für eine Revitalisierung der bestehenden Wohngebäude.

Aus der Notwendigkeit, die Anlage an aktuelle Marktverhältnisse anzupassen, ergeben sich verschiedene Sanierungsebenen. Diese beginnen im Basislevel bei den aktuellen Mietern der Sozialwohnungen und lassen sich in den höheren Ebenen an die Bedürfnisse zahlungskräftigerer Mieter anpassen.

Bauruine eines alten Gebäudes mit Baum

Für die baufälligen Gebäude ergeben sich verschiedene Sanierungsebenen

Ziel der Sanierung ist es, die Bestandsmieter weitestgehend zu halten und Wohnstandards auf ein aktuelles Niveau anzuheben. Um die Nutzergruppen zu konkretisieren und bestehende Bewohner nicht zu verunsichern, werden nach Erwerb Fragebögen zur Wohnsituation verteilt und Informationsveranstaltungen ausgerichtet.

Nach dem Quick Check liefert eine weiterführende Standortanalyse detaillierte Informationen für die Nutzerfestlegung des zu sanierenden Objekts. Aus der Analyse leiten sich neben den Bestandsmietern zwei weitere Nutzergruppen für die entstehenden Wohnungen ab:

  • Junge Familien (ein bis zwei Kinder)
  • Pendler (Singles oder Paare)

Ein fiktives Angebot auf einer bekannten Immobilienplattform bestätigt die Nachfrage der beiden Gruppen schon vor Projektbeginn.

Projektkonzeption

Haus mit Wärmedämmung und Baugerüst

Die Sanierung der Immobilien in der Paul-Singer-Straße schreitet voran

Ob die Revitalisierung rentabel und wirtschaftlich umsetzbar ist, soll ein Vorentwurf im Rahmen der Projektkonzeption zeigen. Hierbei wird das Konzept hinsichtlich der Kriterien Markt und Wettbewerb, Nutzungskonzept und Risiko untersucht. Bei der Prüfung der Wirtschaftlichkeit wird das Augenmerk vor allem auf den Erfolg und den Anlagehorizont der Investition gelegt.

Da es sich bei der geplanten Revitalisierung um eine Bestandssanierung handelt, muss sich das Nutzungskonzept mit den Eigenschaften der Immobilie vereinen lassen. Eine planerische Untersuchung bewertet daher zusätzlich die technische Realisierbarkeit.

Auch die Schwächen der Immobilie muss das Nutzungskonzept berücksichtigen. Es wird eine technische Due-Diligence-Prüfung durchgeführt, die drei Haupt-Risiken des Objekts aufzeigt:

  • Aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk
  • Toiletten auf halber Etage
  • Enger Wohnungszuschnitt

Diese Schwächen müssen im Zuge der Sanierung behoben und in der Konzeptionierung eingeplant werden. Aus den durchgeführten Analysen ergeben sich unterschiedliche Nutzungskonzepte für die jeweiligen Gebäude in der Paul-Singer-Straße 81.

Grundrissplanung

Frontansicht eines Wohnhauses

Im Zuge der Revitalisierung entsteht ein neues Grundriss-Konzept

Ausgehend von den entwickelten Nutzungskonzepten werden im nächsten Schritt die Grundrisse der einzelnen Wohneinheiten geplant. Dabei wird die Grundrissgestaltung so gewählt, dass die in der technischen Due-Diligence-Prüfung erfassten Risiken behoben werden können. Der veraltete Zustand der Gebäudeinfrastruktur erweist sich hier als Vorteil: Die Strom-, Wasser- und Elektrizitätsversorgung stellt keine Restriktion für die Planung der Grundrisse dar. Die Infrastruktur kann problemlos verlegt und auf die neuen Nutzungskonzepte angepasst werden.

In den folgenden Planungsschritten werden die ursprünglichen Grundrisse entsprechend des Soll-Zustands verändert. In diesem Zuge werden auch die strukturellen Gebäudeschwächen – Toiletten auf halber Etagenhöhe und enger Wohnungszuschnitt – behoben.

Ausgehend von der zuvor durchgeführten Marktanalyse entsteht gemäß der angestrebten Nutzwertmaximierung ein neues Grundrisslayout, das anstelle der zwei Dreiraum-Wohnungen eine Unterteilung in eine Einraum-, eine Zweiraum- sowie eine Dreiraumwohnung vorsieht.

Durchführung

Wärmegedämmtes Wohnhaus mit Baugerüst

Die Außendämmung und -isolierung der Gebäude wird umgesetzt

Die fertige Grundrissplanung wird anhand eines Flussdiagramms umgesetzt. Um auch das dritte Risiko der Gebäudeanlage zu beheben, werden die maroden Nebengebäude und Stallungen abgerissen und die Keller der genutzten Wohnhäuser mit Hilfe eines viergleisigen Verfahrens trockengelegt:

  • Außendämmung und –isolierung des Kellers
  • Betonieren der Lehmböden
  • Ausbau eines bestehenden Grundwasserbrunnens zu einem Pumpensumpf
  • Horizontale Absperrung des Mauerwerks durch Polymerinjektion

Um die Anzahl der zu koordinierenden Schnittstellen gering zu halten, werden mehrere Aufträge bzw. Gewerke an dasselbe Unternehmen vergeben. So ergeben sich nicht nur Synergien, sondern auch vorteilhafte Vertragsbedingungen.

Die Wohnungen werden sukzessive nach dem Fließprinzip fertiggestellt. Da einige Mieter ihre Wohnungen während des gesamten Bauprozesses bewohnen,  ergibt sich trotz entsprechender Mietzinsminderungen die Möglichkeit, Bauzeitzinsen, Grunderwerbsteuer und sonstige Allgemeinkosten aus dem laufenden Ertrag zu zahlen.

Die so entstehende Ersparnis übersteigt den zusätzlich anfallenden Koordinationsaufwand. Das eingesetzte Fließprinzip führt auch dazu, die Wohnungen nach Fertigstellung direkt vermieten zu können und verhindert so Mieteinbußen für den Investor.

Wohngebäude mit Gerüst kurz vor Fertigstellung der Fassade
Immobilie nach Fertigstellung des Redevelopments mit Carport und Balkon

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2018-07-25T14:29:50+00:00