Mehrfamilienhäuser – Wie Sie Angebote finden und Geschäfte abschließen können

Viele erfahrene Investoren entscheiden sich, in Mehrfamilienhäuser zu investieren. Denn diese bieten als Geldanlage mehr Freiheiten als beispielsweise Einfamilienhäuser. Im Allgemeinen umfasst dieser Immoblientyp zwei oder mehr Einheiten, wie zum Beispiel bei Zweifamilienhäusern und Häusern mit mehreren Apartments als Wohneinheiten. Bei diesem Typ von Investition in Immobilien werden die Einnahmen durch die Vielzahl an Mietern und den damit verbundenen Einkommensquellen maximiert. Für ehrgeizige und zielstrebige Anleger, die ihre Immobilieninvestitionskarriere schnell vorantreiben möchten, gibt es keine bessere Strategie, als Investitionen in Mehrfamilienhäuser. Denn diese größeren Investitionen bieten Ihnen ein langfristiges Geschäftswachstum mit einer potenziellen Skalierbarkeit.

Im Folgenden finden Sie einen Fahrplan, der Ihnen aufzeigt, wie Sie in Mehrfamilienhäuser investieren können und Tipps, wie Sie diese finden und anschließend erwerben können:

Mehrfamilienhäuser finden: Nach was Sie suchen sollten

Die Suche nach einem geeigneten Mehrfamilienhaus ist nicht einfach mal nebenbei zu erledigen. Für Sie als Anleger ist es wichtig, den gesamten Prozess einer sorgfältigen Prüfung zu unterziehen. Dabei erfordert es nicht nur viel Einsatz, um eine Immobilie unter dem Marktwert zu finden, sondern auch Anstrengungen, die finanzielle Situation zu analysieren und zu bewerten.

Gemeinsam mit dem Aufwand, eine passende Immobilie zu finden, braucht es eine Kombination verschiedener Faktoren, um ein gutes Geschäft abzuschließen. In den meisten Fällen beginnt die Suche, indem Sie potenzielle Immobilien suchen und finden. Im Anschluss vergleichen Sie die Kaufpreise, kurz-und langfristige Kosten und Mietschätzungen. Dies wird Ihnen eine grobe Schätzung dessen ermöglichen, was Sie als Investor erwartet. Es liegt an Ihnen, Ihre Prüfung sorgfältig fortzuführen und die genannten Zahlen zu analysieren. Nur so können Sie einen langfristigen Erfolg bei der Anlage sichern. Weil die Investition in Mehrfamilienhäuser etwas mehr Aufmerksamkeit verlangt, als andere Immobiliengeschäfte, sollten Sie sich als Anleger insbesondere mit den Zahlen beschäftigen. Diese zeigen den tatsächlichen Wert einer Immobilie und offenbaren das Saldo. Zusätzlich zu den Zahlen gibt es verschiedene weitere Faktoren, die Ihre Investition in Mehrfamilienhäuser beeinflussen können.

Für diejenigen unter Ihnen, die in ein Mehrfamilienhaus investieren möchten, kann die Suche mit der folgenden Checkliste beginnen:

Die Lage

Es kann nicht oft genug betont werden –  der Standort ist von großer Bedeutung für Immobilieninvestoren, insbesondere wenn man in Mehrfamilienhäuser investiert. Bei mehr Mietern muss jede einzelne Mieteinheit für sich für die potenziellen Mieter ansprechend sein. Die Lage ist dabei grundsätzlich eines der wichtigsten Kriterien. Wenn Sie in Mehrfamilienhäuser investieren, sollten Sie als Anleger besonders auf florierende und ertragsreiche Stadtteile achten, wo Immobilien einer starken Nachfrage unterliegen.

Die Gesamtzahl an Einheiten: Der nächste Schritt soll das Eigentum als Ganzes bewerten. Anleger sollten die Anzahl an Mieteinheiten der Immobilie einschließlich der jeweiligen Anzahl an Zimmern in jeder Einheit betrachten. Angehende Investoren sollten damit beginnen, ihre Immobiliensuche auf drei Typen von Mehrfamilienhäusern zu fokussieren: Doppelhäuser mit zwei Einheiten und Mehrfamilienhäuser mit drei oder vier Einheiten. Diese Typen von Immobilien bieten nicht nur die größten Vorteile mit einem geringeren Risiko für angehende Investoren, sondern sind im Allgemeinen auch erschwinglicher.

Die potenziellen Einnahmen: In einem weiteren Schritt sollten Sie die Einnahmen evaluieren, welche die Immobilie erbringen könnte. Seiten wie der Capital Immobilien Kompass, Immobilienscout24 oder Immowelt sind nützliche Quellen, um Mietpreise zu ermitteln. Als Anleger sollten Sie jedoch alles gewissenhaft prüfen, um alle Eventualitäten zu berücksichtigen.

Für diejenigen unter Ihnen, die vorsichtig bleiben möchten, ist die 50-Prozent-Regel eine allgemeine Empfehlung: 50 Prozent des Einkommens durch Investitionen in Immoblien sollten für Ausgaben, nicht die Hypothek, ausgegeben werden. Während diese Strategie für einige zu zurückhaltend ist, ist es eine gute Faustregel für angehende Investoren.

Die Kosten

Jede Situation ist anders, wenn Sie in Immobilien und im speziellen in Mehrfamilienhäuser investieren. Beispielsweise können Sie als Anleger beschließen, in einer der Einheiten zu leben, während Sie die anderen vermieten. Dies würde Ihnen ermöglichen, sich für staatliche Förderprogramme zu qualifizieren. Da dieses Thema sehr komplex ist erfahren Sie hier, wie Sie die Kosten optimieren, Förderungen einstreichen und die beste Finanzierungsstrategie entwickeln.

Der Verkäufer

Es gibt eine weitere Frage, die Sie sich stellen sollten, wenn Sie Mehrfamilienhäuser betrachten: Wer verkauft die Immobilie? Der Kaufpreis kann sehr vom Verkäufer und dessen Motivation abhängen. Deshalb ist es für Investoren notwendig, zu verstehen, mit wem sie es zu tun haben. Ein Bankeigentum wird anders gehandelt als eine Immobilie, die direkt vom Eigentümer verkauft wird. Der Preis ist natürlich immer Verhandlungssache, Käufer haben jedoch in der aktuellen Marktlage oftmals das Nachsehen.

Wie erwirbt und finanziert man Mehrfamilienhäuser?

Sobald ein Sie eine klare Vorstellung dessen haben, wonach Sie suchen, ist der nächste Schritt, diese Immobilie auch zu finden. Im Gegensatz zur früheren Suche ist das Internet für Anleger heute eine wertvolle Ressource, die aktuelle und ausführliche Auskunft durch nur einen einzigen Klick gibt. Die Mehrheit der heutigen Recherche für die Investition in Immobilien wird von den Anlegern mit dem Internet erledigt, da hier viele Vorteile geboten werden. Es ist wichtig anzumerken, dass Ihre Prüfung bei der Investition in Mehrfamilienhäuser mit der Online-Recherche nicht aufhören sollte, sondern mehr als Beginn des Suchprozesses dient.

Für diejenigen, die eine Starthilfe benötigen, sollten die oben genannten Plattformen Immobilienscount24 und Immowelt einen ersten Überblick geben. Viele Objekte werden zurzeit jedoch gar nicht erst inseriert und gehen somit unter der Hand weg. Daher kann es sinnvoll sein sich auch bei Maklern als potentieller Käufer eintragen zu lassen und so von aktuellen Angeboten zu erfahren.

Objekt gefunden – Finanzierung steht – Was nun?

Nach dem Kauf einer Immobilie fängt die Arbeit erst richtig an. Als Investor sollten Sie sich vorher im Klaren darüber sein, was Ihr Ziel mit dieser Immobilie ist. In erster Linie gilt es zu unterscheiden, ob Sie das Objekt langfristig halten wollen oder direkt wieder abstoßen und verkaufen wollen. Im Folgenden zeigen wir Ihnen drei Investmentstrategien auf:

Aufteilung

Unter Aufteilung versteht man das Trennen der einzelnen Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses. So wird ein Zehnfamilienhaus beispielsweise in zehn eigenständige Wohnungen aufgeteilt und diese dann einzeln verkauft.

Ein Trend aus den USA hat in diesem Bereich auch Einzug in Deutschland gehalten, das sogenannte „Home Staging“.

Home Staging wird das professionelle Adaptieren von Räumen einer Immobilie oder kompletten Immobilien zur Verkaufsförderung genannt. Diese Adaption umfasst den gezielten Einsatz von Möbeln, Farbe, Licht, Wand- und Fußbodengestaltung. Gebäude, die mit Home Staging für den Verkauf vorbereitet werden, werden in Anlehnung an die Schaffung von Illusionen in der Filmwirtschaft auch Set genannt.

Wohnung in unbewohntem Zustand

Eine Wohnung im unbewohnten Zustand, wie sie häufig bei Wohnungsbesichtigungen anzutreffen ist

Wohnung nach dem Home Staging

Eine Wohnung im unbewohnten Zustand, jedoch durch Home Staging wird dem Interessenten eine höhere Wertigkeit vermittelt

Umfragen unter US-Immobilienmaklern haben ergeben, dass hierdurch eine Verkürzung der Verkaufszeit um ein Drittel bis zur Hälfte und ein um 10–15 % höherer Verkaufspreis erreicht werden kann.

Auch die klassische Theorie von Angebot und Nachfrage unterstützt dieses Investmentmodell, denn je teurer eine Immobilie, desto geringer die Nachfrage. Denn es gibt schlichtweg weniger Käufer, die sie sich leisten können. Durch die Aufteilung und den Abverkauf als einzelne Einheiten spricht man nun eine breitere Käuferschicht an und kann einen besseren Preis pro m² erzielen.

Fix & Flip

Diese Strategie basiert darauf, dass Sie gezielt nach Immobilien in einem renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Zustand suchen. Insbesondere, wenn Sie gute Kontakte zu Handwerksbetrieben haben und die Arbeiten schnell und preiswert abwickeln können, empfiehlt sich diese Strategie.

Wie die oben genannte Befragung von Immobilienmaklern in den USA zeigt, macht der Eindruck, den eine Immobilie vermittelt einen wesentlichen Bestandteil der Preisbildung aus. Sodass eine Renovierung oder Sanierung einer Immobilie überproportional mehr Wert zuführen kann, als Sie für die Maßnahmen selbst investieren mussten.

Gerade in Kombination mit dem oben angesprochenen Home Staging lassen sich reizvolle Verkaufserlöse bei renovierten und sanierten Immobilien erzielen.

Vermietung

Die Vermietung stellt die klassischste Investmentstrategie dar. Als Vermieter erzielen Sie langfristig Mieteinnahmen, profitieren an der Wertsteigerung der Immobilie aber tragen auch Risiken, wie das Mietausfallrisiko.

Die Vermietung ist eine langfristige Strategie und wird Ihnen kurzfristig nicht die selben Gewinne einbringen, wie ein Weiterverkauf es könnte. Auf was es beim Thema Vermietung zu achten gilt erfahren Sie in unserem Artikel zum Thema „Cashflow – Die wichtigste Kennzahl für Anlageimmobilien

Quellen: https://de.wikipedia.org/wiki/Home_Staging
Bilder von „Die Home Stagerin Senta Hoffmann“ – http://www.die-home-stagerin.de – Eigenes Werk, CC BY-SA 3.0,

Von |2018-06-08T15:47:40+00:0003.06.2018|Kategorien: Neuigkeiten, Finanzen, Immobilien, Investor|Tags: , , |0 Kommentare

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