Immobilien als Kapitalanlage – Die beste Finanzierungsstrategie 2018

Die Zinsen sind niedrig, das Geld ist billig, wie es so schön heißt. Doch was bedeutet das für Investitionen in Anlageimmobilien und Ihre Finanzierungsstrategie?

Gerade bei Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden, ist es in der Regel nicht sinnvoll, eine Finanzierung komplett aus Eigenmitteln zu stemmen. Denn sonst ergeben sich deutlich weniger Möglichkeiten für Steuerersparnisse. Als Kapitalanleger wollen Sie Ihre Zinsen minimieren und den Kapitaldienst nach Möglichkeit geringhalten. Doch Sie können auf der anderen Seite vom steuerlichen Abzug der Schuldzinsen und Abschreibungen profitieren. Denn die Rechnung ist einfach. Je mehr Eigenkapital zur Finanzierung der Immobilie herangezogen wurde, desto mehr Steuern müssen Sie auf Ihre erwirtschafteten Gewinne bezahlen.

Deshalb sollte man sich stets überlegen, welche Finanzierungsstrategie man mit einem Anlageobjekt verfolgt.

Wie entwickle Ich die richtige Finanzierungsstrategie für meine Immobilie?

In der aktuellen Zinssituation können Kapitalanleger alle Möglichkeiten der Finanzierung ausschöpfen. Eine einfache Faustregel für die Finanzierung lautet: Unabhängig von der Finanzierung sollte eine Immobilie stets einen positiven Cashflow erwirtschaften.

Was bedeutet Cashflow?

Unter einem Cashflow (englisch cash flow, „Geldfluss, Kassenzufluss, Kapitalfluss“) versteht man in der Wirtschaft eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, bei der Einzahlungen und Auszahlungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums einander gegenübergestellt (saldiert) werden. Dadurch können Aussagen zur Innenfinanzierung oder Liquidität eines Wirtschaftssubjektes getroffen werden.

Quelle: Wikipedia

Hier erfahren Sie warum der Cashflow die wichtigste Kennzahl für Immobilieninvestments ist!

Wie berechnet sich der Cashflow?

Die Infografik zeigt wie Cashflow / Kapitalfluss funktioniert

Die Einnahmen und Ausgaben werden gegenübergestellt und ergeben den Cashflow bzw. Kapitalfluss.

Eine Finanzierung mit Fremdkapital ist also so lange empfehlenswert, wie der Cashflow der Immobilie positiv ist. In Einzelfällen kann es auch sinnvoll sein, eine Immobilie mit negativem Cashflow zu erwerben oder im Bestand zu behalten. Damit werden wir uns in diesem Artikel aber nicht beschäftigen.

Ein weiterer wichtiger Punkt in der Wahl der richtigen Finanzierungsstrategie ist die Fristigkeit der Finanzierung. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen wird der Zins auf 5, 10, 15 oder gar 20 Jahre festgeschrieben. Nach der Zinsbindungsfrist können Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen. Aber Achtung: Diese Finanzierung wird zum jeweils aktuellen Marktzins abgeschlossen. So kann eine heute abgeschlossene Finanzierung zu 1,3 % Sollzins in 20 Jahren bei gleicher Bonität auch einen Zinssatz von 4,5% p.a. kosten.

Tipp: Überlegen Sie sich genau, welche Zinsbindungsfrist Sie wählen. Aktuell gilt: Je länger die Zinsbindung desto höher der Sollzins. Oft ist es jedoch sinnvoll, einen höheren Zins in Kauf zu nehmen, um über die ganze Darlehenslaufzeit einen sicheren Zinssatz zu haben.

Neben der Zinsbindung gibt es auch noch verschiedene Möglichkeiten, sich auch in Zukunft einen niedrigen Zins zu sichern. Beispielsweise können Sie parallel einen Bausparvertrag abschließen und sich somit auch in 20 Jahren noch die heute günstigen Zinsen sichern. Auch Förderkredite sind eine gute Möglichkeit, sich zusätzliche Finanzmittel zu beschaffen. In unserem Beitrag erfahren Sie alles rund um das Thema staatliche Förderung.

Viele Wege führen ans Ziel – Finanzierungsszenarien durchspielen!

In der heutigen Zeit gibt es unzählige Möglichkeiten eine Immobilie zu finanzieren. In der Regel werden alle Wege ans Ziel führen. Es gilt dabei allerdings, den für Sie besten Weg zu wählen. Ein einfaches Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Unterschiede sich ergeben können:

Ein Annuitätendarlehen über 200.000 Euro zu 1,86% p.a. mit anfänglicher Tilgung von 2,00%:
Mit diesen Werten hätten Sie nach 20 Jahren ca. 57.500 Euro Zinsen bezahlt und 96.800 Euro getilgt.
Bei einer Restschuld von 103.000 Euro und einer Gesamtlaufzeit von 35 Jahren und 4 Monaten.

Monatliche Rate: 643,33 Euro

Steigern Sie Tilgung im ersten Jahr nun auf 3,00% sieht die Rechnung wie folgt aus:

Durch die höhere Tilgung betragen die Zinsen, die Sie in den ersten 20 Jahren bezahlen nun nur noch 49.100 Euro und die Tilgung in den ersten 20 Jahren 145.200 Euro. Die Gesamtlaufzeit verringert sich auf 25 Jahre.

Monatliche Rate: 810,00 Euro

Aus dem Rechenbeispiel geht hervor, dass Sie sich mit einer monatlichen Mehrbelastung von ca. 167 Euro allein in den ersten 20 Jahren 9.000 Euro Zinsen sparen. Das Darlehen ist zudem auch noch 10 Jahre schneller getilgt.

Falls Sie selbst mit verschiedenen Zinssätzen, Laufzeiten und Tilgungsraten experimentieren wollen, finden Sie hier einen Baufinanzierungsrechner.

Besonderheiten bei der Finanzierung von Sanierungen & Modernisierungen

Die aktuell niedrigen Zinsen haben nicht nur Vorteile für Immobilienbesitzer und solche, die es werden wollen. Denn die historisch niedrigen Zinsen treiben auch die Immobilienpreise. Und das sogar in Größenordnungen, die den Kaufpreis von Anlageimmobilien oftmals nicht mehr rentabel machen. Deshalb investieren mehr und mehr Anleger ihr Geld in ihr bestehendes Portfolio.

Durch diese Investitionen und damit verbundene Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann die Rendite der Immobilien auch langfristig gesichert werden. Zusätzlich gibt es im Bereich der Sanierungen und Modernisierungen besondere Finanzierungsmöglichkeiten und Förderkredite.  Auf diese sollten Sie insbesondere für energetische Maßnahmen achten.

Ein klassischer Baukredit bzw. ein Annuitätendarlehen mit Grundschuld lohnt sich in der Regel erst bei einer Darlehenssumme von mehr als 50.000 Euro. Denn unterhalb dieser Grenze verlangen Banken oft einen überproportionalen Zinsaufschlag, sofern sie überhaupt an der Vergabe eines Kredits in dieser Höhe interessiert sind.

Doch welche anderen Möglichkeiten gibt es?

Der klassische Ratenkredit

Auch für Renovierung und Sanierung eignet sich ein klassischer Ratenkredit. Denn der Verwendungszweck ist in aller Regel nicht begrenzt. Ob der Kredit für Renovierungsarbeiten, Möbelkauf oder den Erwerb eines neuen Autos verwendet wird, ist der Bank meist egal. Die Hauptsache ist, dass der Kunde seinen Rückzahlungsverpflichtungen pünktlich nachkommt.

Spezielle Wohnkredite

Sowohl für Sanierung und Modernisierung als auch für den Innenausbau oder die Finanzierung der Einrichtung bieten einige Banken so genannte Wohnkredite an. Hierfür sind die Zinsen meist günstiger, als die Konditionen eines herkömmlichen Ratenkredits. Im Gegenzug darf die Kreditsumme nur für Investitionen in die Immobilie oder in Einrichtungsgegenstände verwendet werden. Sie ist also zweckgebunden.

Geförderte KfW-Kredite

Je nach Art der Modernisierung- und Sanierungsarbeiten können auch zinsgünstige Kredite der KfW gewählt werden. Allgemeine Modernisierungsprojekte lassen sich mit dem KfW-Programm „Wohnraum modernisieren“ finanzieren. Für energetische Sanierung oder den altersgerechten Umbau stehen weitere KfW-Programme zur Verfügung. Die KfW-Kredite werden übrigens nicht direkt, sondern über eine Bank oder einen Kreditvermittler beantragt.

Wir beraten Sie gerne, welche Finanzierungsstrategie für Sie persönlich die Beste ist. Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren.

Von |2018-03-15T08:47:32+00:0028.02.2018|Kategorien: Bauherr, Finanzen, Immobilien, Investor, Neuigkeiten|Tags: , , |0 Kommentare

Hinterlassen Sie einen Kommentar